11月25日，东三环宋玉里地块挂牌出售。经过8家房企166轮竞价，茂源最终以50.24亿的价格中标。成交底价约6.21万/㎡，溢价率为18.21%。一个月过去了，东三环沿线的这片“烤土地”仍在改善圈中发酵。市场讨论最多的话题是：当城市核心用地的匮乏遇上低密度产品的舒适性，购房者该如何选择？毕竟，2020年至2024年五年间，东三环、四环核心带住宅用地出让仅有3宗，总建筑面积供应不足12万平方米，平均每年不足30套改善型新房。作为该地区近五年来最大的住宅用地纯供应项目，松裕里建设控制规模为8.08万平方米，意味着将大量承接主城区“旧、破、小”所困的置换需求。产品定位及其价格区间将直接影响朝阳的市场改善格局。核心信心：东三环的“专家土地红利”让房企竞相竞争。松玉里的核心价值从来不是产品噱头，而是不可复制的天赋。该地块位于潘家园大街，距离14号线北工大西门站仅200米，步行3分钟即可到达车站，3站直达国贸。换乘10号线、17号线快捷，可直达金融街、望京等主要办公场所。更为难得的是，未来规划的11号线将在此形成双线交叉口，并且该地块预留了地下通道与地铁连接，将进一步提高长期通勤的便利性。与大多数新区项目相比还要等配套兑现，宋玉里的生活设施已经饱和。 2公里范围内有朝阳和升汇、燕莎奥特莱斯、芳源里三大商业综合体；教育资源有垂杨流中心小学、陈经纶中学等9年制校服； 3公里内有中国医学科学院肿瘤医院等三大A级资源。对于有老人和孩子的家庭来说，步行距离的便利比规划方案更让人放心。地块周边不利因素是，东侧60米处有一座高压线塔，是否会倒地尚不清楚。此外，北侧和东侧分别毗邻规划的11号线和现有的14号线地铁。地铁噪声和振动需要进行现场评估。在产品层面，茂源的交易也值得l期待。该开发商长期深耕北京高端市场，擅长生产奢侈品。茂源松玉里的产品风格很可能会延续其高端路线。该区域成交数据显示，140平方米以上户型占比从2020年的45%上升至2024年的78%。主力区购买力用真金白银投票，表达了对“一站式”大户型、精品化产品的迫切需求。因此，不难预测松玉里地块未来的产品线：主打面积120-180平米的三至四居室，不仅满足地域置换的迫切需求，也有针对高收入群体的面积180平米以上的大户型。当底价加上契税、建筑安装、财务等成本后，其未来的销售价格可能会降幅在10万-12万元/㎡区间，仅填补了该地区新型家装类型的空白。也就是说，一套140米kuwadrado的基本型房子，总价会在14-1700万。竞品PK：核心区VS低密度区的选择逻辑。松雨里进入市场后，制定了包括紫荆辰苑、璞越、中海时域在内的完整区域提升版图。中海时域是最直接的竞争对手。该项目位于小红门地区，距东三环1公里，容积率2.5，密度低于松榆里。户型面积105-155平方米，房屋可用率高达90%-92%，总价800万的门槛也比较友好。但其缺点也很明显。通勤到国贸的距离比松玉里远3公里左右。周边配套设施不太成熟，比较适合le 适合预算适中、重视生活舒适度的年轻人改善家庭。紫荆辰苑定位高端，主打140-278平米纯改良户型，总价1200万起。项目以朝阳公园资源为支撑，圈层更加纯粹，更适合追求生态环境、高端圈层的客户。这与松雨里形成了“核心便捷”与“圈层舒适”的分流。璞悦注重生活的宁静。容积率2.6的低密度社区，户型150-258㎡。距东三环约3公里。更适合对通勤时间不敏感、喜欢低密度社区环境的改善客户。目前成交均价为9万-10万/平方米。相比之下，松雨丽的核心竞争力在于平衡。它不仅维护在拥有诚信的通勤效率和成熟的配套设施的同时，也通过合理的产品设计满足了提升需求。虽然周边产品牺牲区位换取低密度，或者提高门槛，但没有一个能像松御里一样同时满足“通勤、配套、空间”三大基本需求。核心土地：始终是改善的“压舱石”。正如我们一开始提到的，东三环缺乏新房是一个长期存在的事实。 2020年至2024年，东三环、四环核心带仅出让住宅用地项目3个。而该地区年均改善需求达到120套，而供应量不足30套，缺口率超过75%。松玉里地块预计可提供约600个单位，可有效填补这一缺口。更值得关注的是区域二哈的现状和住房市场。松玉里周边以20年以上的“老小”房屋为主。最新二手均价仅4.48万元/㎡，房屋总价约230万，占比超过60%。这些社区的业主通常面临置换需求，但长期没有合适的新住房选择。宋玉里的入局只是拿了这部分客群进行地域提升。对于购房者来说，目前的选择逻辑确实非常明确：如果你的主要需求是“通勤效率+成熟的配套设施”，并且愿意为了黄金地段而做出适度的密度让步，那么宋玉里无疑是首选。随着房地产市场变得更加多元化，黄金地段的已建土地价值永远比新区的规划红利更具弹性。东三环的土地以不到一块的价格出售。松玉里166轮竞标实质上是房地产企业对北京核心区楼市的信任票；对于真正的客户群改善来说，位置确定性比盲目寻找低密度更重要。想要在三环买房的朋友们，如果想要精准匹配房源甚至获得专属优惠，需要找哥微信menglin_2019获取楼盘详情和近期成交状态。 特别声明：以上内容（如有，包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（如有，包括照片和视频）由网易号用户上传发布，网易号为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。