来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。 Q1：询问朝阳的学区，兼顾通勤和生活便利。目前，有90%的可能性是在【望京】地区。家庭情况：老大已经上小学27年，老二已经上小学30年。情侣在：首都机场。目标选择：三代人，所以他们倾向于三房两卫。看的小区：（1）望京新城（最看的，像全南、四居室），（2）望京西花园三区（看过两次，环境不错）（3）丽泽西花园，望京花园，望馨花园（看的少） 预算：子弹实在是有限，我觉得以后会掉，最好是400-450，450i只是需要一点点研磨。我们自己在顺义的房子已经卖掉了。从5月份开始，我们家就随着望京走下坡路了。望京新城600多套房子以前是买不起的，现在可以想象了。事实上，有针对我们心理价位的交易。我想问大家： 1、望京近30年的塔楼在未来六个月内会被拆除吗？ 2.我们认为孩子上学方便，但孩子毕业还需要10年。望京新城还能演吗？ 3.关于望京学区，我不想选择陈芬，因为我怕太忙，太无聊。谭 是我的主意吗？如果我选择白晓+第一师范大学/清华大学/陈奋实验，会耽误孩子吗？ （这意味着朝阳本身并不强，但在望京，最强的陈分没有被选中）预算可以提高。 A: 1. 旧塔会倒塌吗？计算租金与销售比率。如果低于 ave愤怒了，没有降价空间了。让调解员算算，他们有数据。然而，塔楼是最好的选择，因为它们通常不太受欢迎。过去20年左右的时间里，很少有塔楼建成。 2、如果是塔楼，那么出售时主要考虑的是户型和价格。尽量选择好的户型+标价不要太高。另外，最好要求中介提供房屋获得率，尽量选择最高的。由于住建部准备“按公寓内面积报价”，草案写了五年。如果真的完全一体化的话，无论如何对塔楼都没有好处，所以尽量选择公共摊位少的一个。 3.特定学区以外的人很难给建议，只能是家长的选择。但说实话，孩子是否太累主要还是取决于家长。如果他们是同学不愿意参加考试，学校不会强迫。每个人都害怕正在发生的事情。 4、白晓的各个门派都非常强大。陈芬实验学校（简称江府实验学校）是一所民办学校。它相当强大，绝对不会耽误孩子们的时间。清朝也算顶级学校，相应住房的保费不高，初中的保费较少。但名气小的应该有溢价，我们算一下。还有一点，如果家长期望值太高，给孩子补课太多，孩子在普通学校会感觉更别扭。因为环境和环境影响很大，如果你周围的人都努力的话，你无论做数学还是不做数学都不会脱颖而出，与同学相比你也不会有什么可抱怨的。而如果周围环境不是太复杂，但父母学历高的话严格要求自己，孩子的抵抗力就会更强。当然，朝阳的学校不会耽误你的孩子，只要他有很高的天赋和努力，无论是招收还是选拔都没有关系。有公路，也有私立学校，这在牛洼比东西部城市有利多了。 5. 学校的选择是你的。不过提醒一下，陈芬学区的地价并不高，所以对应的房子还是比较划算的。另外，还可以看看清朝望京的初中，没有溢价，效果很好。西苑三区对面在哪里？我记得不太清楚了。这是清朝的望京吗？只要问一下，就合适了。仅供参考。第二问：请问，我在建国门附近工作，对四会井感兴趣，一个叫井的地方。既然楼盘不错，而且最近房价也没降，所以想买从保持价值和与工作的紧密程度的角度来看。卖家标价650，中介称心理价630。这是小区少有的户型，两居室，通透，新装修。我已经很多年没有出去玩了。才上市20多天，代理就一直催我议价。我想下午谈判。我应该注意什么？你能讨价还价多少？我很喜欢这个房子，但是市场一直在下跌，我不敢给太多。答：1、具体的市场情况，最好询问当地代理商。没有到过现场了解情况的人，也不敢胡言乱语。 2.但如果确实很难拿到，那么挂20多天也不算短了。功夫不负有心人，我们可以看看有多少人关注，看看它的受欢迎程度。让调解员先谈价格。不管多少，尽量多协商。最好是给代理人一些好处，让他们替你说话。另外两个人去讨价还价，一个红脸一个白脸配合。然后准备一些现金作为押金，等你觉得准备好了就拿出来扔在桌子上。如今，数字的影响力比数字更大。 3.总之，细节我不知道。最好和调解员谈谈，他们是专业人士。但即使你喜欢它，也不要一直谈论它。匆忙不是一门生意。另外，计算一下租售比，让中介来做计算，看看房租表现比是否真的合适。仅供参考。三问：我打算买房，解决明年孩子小学升初中的问题。目前，孩子的学籍、户口均已办妥。请考虑海淀羊坊店学区。你不能住在这里。两年后你卖掉它招生耳朵。预算总价400万以下，首付300万以下。您能推荐可选社区以及如何填写初中申请表吗？答：1.我也无法回答你的问题。首先我不推荐社区，因为如果低于400万，那肯定是骗局，所以没办法谈社区，也没必要。我的建议是直接去找当地的中介帮你找房子，让他们根据你的预算来匹配房子。您可以在任何合适的社区购买房子。我觉得没有太多可供选择的，大概也就几十套吧。尽量选择没有瑕疵的，不然不好卖。请做好准备，此类房屋的大多数学区保费都偏高，而租金收益率也偏低。 2. 而且由于是跨区初中促销，所以一般都是预留座位。填写思路申请主要看运气。即使是六年制学校系统的当地人也不能保证这一点。全区谁敢提意见？我不敢。 3.你为什么不问其他人？我感觉你的期望有点高了。我不知道，所以不敢推荐。仅供参考。 4Q：请问，我在大兴机场工作，在榆法租房子。我和儿子户口都在朝阳劲松户口。我的妻子在我的家乡抚养她的儿子。他今年上二年级。我想稍后把儿子转学到北京上学。因此，请根据您的需要考虑您的住宿和学习需求。首付目前可以100-150，总价应该在400以内比较好。我镇上有一套房子，暂时不考虑卖。如果卖掉也就100块，月收入大概2万左右。先看到朝阳，最近才看到亦庄、天宫院、西红门。我感觉房价不高表，我应该考虑比以前更广泛的属性。中国东部和西部地区的房屋也出现下跌。以上是一般情况。想听听张兄的意见。现在主要是还没想好去哪里买，犹豫要不要去学区。 A：1.京都，400万到500万，兼顾居住和教育，不确定是否主要在学区。一般推荐的是亦庄。因为亦庄独立后，起义中没有一般意义上的学区房，即没有优质学区房，居住效能正常。天宫园和西红门都可以算是两个，不过既然我们已经有了学区的想法，如果现在不实现的话，等我们升初中的时候恐怕就会有不同的想法了。所以想一想，免去几年的忧虑。税收而且费用也不是一个小数字。 2.但如果你在东、西买，预算四五万，就真的买了蹲屋，地价也不会低。你的孩子已经上二年级了。如果转学的话，他很有可能无法进入东西城对应的学校。海淀还要自己去协商，不值这个溢价。相对来说，朝阳更容易匹配，不过也要看学校有没有学位。如果找到匹配的，大家都会高兴，否则就不等价了。坑内房子的溢价率大体与东西部平均水平相同。亦庄不能保证转让成功，但溢价略低于一半或更多。而且无论分配多少个席位，都是在学区内，所以风险比较小。另外，房价相对较低，可以买更好的生活条件。当然，就业绩而言，亦庄还远远落后于东西海潮，溢价也就那么回事，一分钱一分货。近年来买房的家长都对亦庄未来的发展充满期待。由您自己做出判断。 3.还要考虑学区的保费风险。今年是招生高峰的最后一年，低谷将在明年之后确定。 K能否支撑较高的保费要看政策。毕竟这个预算很难买到其他方面的强力支持。 4.但是即使是在亦庄买，从机场通勤还是很远吧？每天跑来跑去已经够辛苦的了。仅供参考。五问：请问，我不知道您是否炒股，但我想听听您对股市+市场的看法。之所以是+，是因为我认为股市和楼市是有周期的。后t股市涨了，赚钱的人买房，股市跌了。而房价则有涨有跌。那些买房晚了、赔钱的人就会卖掉房子，把剩下的钱投资到股市，从而促进股市的增长。这是我近年来的感受，但由于我对房地产市场不熟悉，也只见过几个开发商的轨迹，所以想听听您的意见。 A：1、我好像没有什么意见，因为我不炒股，只是买一些指数基金。我没有多少钱，也很少读。我会把它作为我未来孩子的储备，或者作为一个教训。另外，一些开发商的研究部门做过市场和股票市场的对比分析，我工作的公司也不例外。然而，得出的总体结论是“有相关性，但没有什么是必然的。与其强行遵守规则，不如运气好并遵循你的规则”。2、你写的、感受到的，在楼市历史、股市历史中都发生过，但同一句话是“没有什么是必然的”，具体的经验不能被认为是普遍规律，也无法复制。因此，在我看来，这种寻找模式的行为是没有意义的。投入了那么多的时间和精力，可能无法总结出必然的模式。而且即使是总结，也没有任何意义，因为几乎不可能保持节奏，把握机会。就好像一个周期，事后应该有一个总结，但周期中能准确的人很少，而准确的人以后还是会很困惑。 3.还有一点，所谓“股市赚钱后买房甚至买贵房”可以说是很理想，但没有多少人能意识到，因为股市波动太大，速度太快。赚钱容易，赔钱也容易。那么当市场上涨的时候，有多少赚到钱的人愿意套现走人呢？而一旦错失高点，大多数散户都不愿卖出，希望能够走高。但往往会陷入恶性循环。最后赚到的钱全都被扔掉了。不仅可以买房子，炒股票的本金也可能损失。那么让我们看看过去的股市趋势。 “卖房思股”的人我见过不少，但及时止售的人却很少见。我们的股市就像赌场，庄家更能掌控节奏。因此，不被节奏引导而掉入陷阱的人是少之又少。所谓的赚钱买房，原来只是一场梦。 4、总之，这是我的看法，就是规则肯定是存在的，但是至今还没有人把它们总结清楚，就让它们被复制吧。不仅散户可以不跟节奏，但庄家也可以收获。到头来，这一切都是一场梦。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果您有任何关于房产的问题，都可以来问我。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。